法律条文

     《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。   

在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与《民法典》第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。

本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，《合同法》第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。《民法典》第597条改变了《合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。此时，如果彻底贯彻所有权绝对原则，赋予所有权人无限追及权利，那么受让人就得时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障交易安全。相反，如果一概保护受让人对受让财产的利益，则可能助长欺诈、合谋骗取他人财产的行为，严重侵犯所有权人的合法权益。面对“两难”局面，学理上设计了善意取得制度来加以规制。

善意取得又称即时取得，指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（包括动产和不动产），交付或登记于买受人名下，如买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则，即任意将物交付他人者，仅能向其相对人请求返还，如该他人将之让与第三人时，除应对相对人请求损害赔偿或其他权利外，不得对第三人请求返还。其制度目的是协调财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之间的冲突。保护财产所有权静的安全是对所有权给予绝对的保护，保护财产交易的动的安全则是对财产所有权流转的保护。该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人。这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。保护善意受让人将使受让人形成一种对交易合法性、对受让标的物不可追夺性的信任，从而形成对当事人的一种激励机制——激励其更多地从事交易。与此同时，对真正权利人利益的限制，也是对真正权利人选任托付自己财产的当事人考虑不周的一种归责。

一般认为，善意取得构成要件为：

（1）受让人须为善意。这里的“善意”是指买受人在取得标的物所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力因素的一种心理状态。由于这种心理状态存在于人的内心，外人很难得知，故只能综合当事人交易时的客观情况加以判断。例如，可根据受让财产的性质、受让行为有偿或无偿、出让人的意思能力以及受让人的工作生活背景等因素分析受让人是否知道或应当知道出让人无权转让。如果受让人在出让人转移财产所有权时，知道或应当知道出让人无权转让该财产，则可认定受让人主观上不存在善意。至于受让人在受让后才知晓出让人无权处分财产的情形，则因交易已经完成，此时并不影响受让人取得所有权。

（2）受让人须已支付合理对价。如前所述，善意取得制度主要是为促进并保证交易安全而设。因此，没有真实交易关系，则很难有善意取得制度的适用基础。相应地，是否构成善意取得就可通过是否存在真实交易关系加以厘定。而是否构成真实交易关系的一个很重要外部客观标志就是买受人支付了合理的对价。如果没有支付对价或支付远低于市价的对价则很难说买受人在进行交易时主观上存在善意。退一步而言，即便没有支付合理对价的受让人主观上是善意的，要求该受让人返还财产一般也不会给其造成大的损失，故对其不适用善意取得也并不会导致利益上的失衡。

（3）受让人实际占有该财产。除了现实交付之外，根据《民法典》第226条、第227条及第228条之规定，动产交付的表现形式还包括简易交付、返还请求权之让与、占有改定。简易交付，即受让人已经占有财产，则于买卖财产的合同成立时，视为交付。占有改定，即让与人与受让人之间特别约定，财产仍然由出让人继续占有，在让与财产的合意成立时，即视为交付，受让人取得间接占有。返还请求权让与，即财产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

（4）客体物为动产或不动产。动产，是指能够移动而不损害其价值或用途的物。传统理论一般认为，善意取得的对象只能为动产。理由在于，只有动产的占有具有推定为所有权的公信力。而且，动产所有权转移采取交付移转，一旦交付，受让人即取得占有，可推定其为所有权人。不动产指不能移动或移动会损害其价值或用途的物。对于不动产，各国一般实行强制登记原则。只有登记才能公示所有权。单纯标的物的移转占有并不移转所有权，只有经过转移登记后才能发生所有权移转的效力。因此，在一般情形下，不动产买卖中不可能有受让人不知真正所有权人的情形（即善意情形）。但是，现实中不动产登记免不了发生错误和遗漏，在这样的情形下，仍然应保护善意信赖登记簿的人。因此，就有不动产善意取得存在的必要性。也就是说，一旦我们承认不动产所有权登记也可能出现虚假错漏，而且登记簿具有公信力，那么善意信赖权利外观公示而进行交易的人自然就应得到法律保护。对此，《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”可见，《民法典》在规定善意取得制度时，已将不动产列入了善意取得的对象范畴。

从以上对善意取得制度的解读可知，善意取得制度的价值取向、构成要件和相关主体之间关系等，都与本条所讨论的夫妻一方出售夫妻共同所有房产所引发的法律关系及其法律后果高度契合。具体到本条内容而言，夫妻一方在未经夫妻另一方同意的情形下，以自己的名义出售属于夫妻共同所有的房产，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分与他人共有财产的行为，属于无权处分。该处分行为引致的夫妻另一方与买受人之间的利益冲突，正是善意取得制度着力解决的问题。因此，本条借鉴了《民法典》有关善意取得制度的规定。