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财产分割

如何理解“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”

作者:时间:2022-07-11

如何理解“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”


《民法典》第301条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”从该规定可知,除非共同共有人之间另有约定,共有人要处分共有财产一般要征得其他共有人同意,否则就可能损害其他共有人的不动产所有权。鉴于夫妻共同所有财产亦为共有财产,本解释起草过程中借鉴了上述《民法典》条文的规定。相应地,结合《民法典》上述规定厘清何谓“夫妻共同所有房屋”和“未经对方同意”对正确理解并适用本条十分重要。


(一)夫妻共同所有房屋


夫妻共同所有房屋,从字面意义而言,是指夫妻共同对房屋拥有所有权。按大陆法系民法理论,所有权可以从质和量上加以分割。当所有权的部分权能与所有权分立而非所有权享有时,是所有权的质的分割,如日耳曼法上的“上级所有权”与“下级所有权”,以及在所有权上复设定抵押权、地役权等,皆属于所有权的质的分割;而当同一财产由两人或两人以上的数人共同享有所有权时,则为所有权的量的分割。所有权量的分割即一般意义上的共有。根据《民法典》第297条、第298条和第299条之规定,共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人对共有的财产按照其份额享有所有权。共同共有则是指共有人基于一定共同关系,而对共有的财产不区分份额地共同享有所有权。这里的共同关系一般是指两个或两个以上的人因共同目的而结合形成的关系,主要有夫妻关系、家庭关系以及遗产继承关系等。综上,夫妻共同所有房屋从字面含义而言可以解读为夫妻共同共有和夫妻按份共有两种情形。其中,夫妻按份共有在实践中可表现为夫妻对婚前特定财产的按份共有、夫妻婚后接受赠与或遗赠等原因形成对特定赠与财产的按份共有。但我国婚姻立法对夫妻共同所有财产的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在内。《民法典》第1062条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有。该法条明确说明《民法典》是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制,是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外,均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知,夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。本解释也与《民法典》的规定采同一立场,即本条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋,而不包含夫妻按份共有房屋在内。这是因为根据《民法典》第301条的规定,除共有人另有约定外,共有人处分共有的不动产,只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时,出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本条则是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。


(二)如何认定夫妻另一方是否同意


《民法典》第301条规定可知,共同共有人要处分共有的不动产,必须经全体共同共有人同意。将该条适用到夫妻共有关系中,则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中,对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。对此,我们认为,在具体认定夫妻另一方是否同意时需要注意:


第一,如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。所谓意思表示是指表意人向他人发出的表示,据此向他人表明,根据其意思,某项特定的法律后果应该发生效力。[3]反映到日常生活中,夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售,可有书面、口头、电话和电子数据等多种意思表现形式。对此,第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是,现实生活中,也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见,夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法典》第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示”的规定,鉴于夫妻关系的紧密性,如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见,但其行为已经表明其同意出售的,则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。


第二,如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中,经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程,但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨,夫妻另一方往往以其签约时不在场,最后签订的合同价格未经其同意为由,要求取回房屋。对此,要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为,从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发,本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。也即,只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示,即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。夫妻另一方如要否定该概括同意,必须提出证据证明其对房屋买受人所作的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事项。


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